Hé, gardiens, bienvenue en octobre.
Commençons par la RBA qui m’a surpris aujourd’hui en maintenant les choses plus bas que ce que je pensais. Je pensais qu’ils auraient pu être beaucoup plus agressifs à la hausse. Cela montre simplement comment nous nous situons dans un cycle différent. N’oubliez pas que quoi qu’il arrive, cela n’a pas d’importance car tout est temporaire.
Revenons à 2019 lorsque le monde était à peu près à des taux négatifs, la hausse est inévitable, mais aucune excuse pour paniquer.
Vous vous souviendrez peut-être que j’ai parlé à Tim Lawless la semaine dernière et que j’ai dit: «Hé, Tim, au bas de l’échelle, nous ne voyons aucune détresse et nous ne voyons certainement pas les valeurs marchandes baisser». Et bam ! La Banque de réserve elle-même a présenté ce graphique ici montrant les trois marchés : les marchés haut de gamme, moyen et bas. C’est très intéressant : le marché haut de gamme dans les Capitales est en baisse de 3, 4, 5 % ; le marché intermédiaire est en baisse de peut-être 1 ou 2 %, et j’en parlerai dans un instant.
Mais le marché bas de gamme, comme Custodian Homes, a augmenté de 7 % dans le même temps que les autres marchés ont en fait chuté.
Étape 4 des « 7 étapes vers la richesse » : acheter à un prix abordable.
Je veux juste déballer cela un peu parce qu’une grande partie du marché a été constituée d’acheteurs de maisons qui se sont installés sur le marché et ils sont toujours à la recherche d’opportunités parce qu’ils sont pressés par les locations. Et ce ne sont pas seulement les capitales, ce sont aussi les régions.
Si je me concentre uniquement sur le travail de la Banque de réserve sur les marchés régionaux, la partie inférieure des marchés régionaux dépasse en fait 15 %. Un marché original est des parties d’Adélaïde où nous sommes, des parties de Perth où nous sommes, et certainement des parties du sud-est du Queensland, en fait, la moitié de la Gold Coast et une grande partie de cette région d’Ipswich, logan est considérée comme un marché régional.
C’est notre sweet spot. C’est l’opportunité, et l’opportunité est vraiment de saisir les locations, car ce graphique montre la situation désespérée des locations. Ainsi, la ligne noire montre la baisse des loyers au cours des douze derniers mois : c’est le nombre de propriétés locatives marché au cours des douze derniers mois.
Où sont-ils allés?
Les acheteurs d’une première maison et cette nouvelle subvention à l’achat d’une maison récemment introduite les ont tous achetés. C’est vrai! Vous et moi savons que nous ne pouvons construire qu’environ 50 ou 60 000 maisons individuelles et peut-être 100 000 maisons mitoyennes. Cela fait un total de 160 000. Ainsi, tous ceux qui profitaient de ces subventions ont fini par retirer beaucoup de propriétés locatives du marché.
Et je le sais parce que nous avons eu beaucoup de clients gardiens qui ont vendu leurs propriétés au cours des dernières années alors qu’ils prenaient leur retraite dans leurs années 70 et même 80 ; ils ont vendu leurs propriétés et les ont souvent vendues à leurs locataires. Beaucoup de mes locataires m’ont dit “regardez, j’adore la propriété, je suis ici depuis 5 à 10 ans, etc…. Puis-je acheter la propriété? Parce que j’ai besoin d’acheter quelque chose avec ces loyers qui m’évincent.
Je dois dire, désolé, je ne suis pas un vendeur.
Voici un très bon chiffre. Il y a plus de 1 100 banlieues avec un prix médian des maisons de 1 million de dollars ou plus, et qui a considérablement augmenté au cours des douze derniers mois. C’est ce qui se passe maintenant, et les données qui sortent montrent que, oui, le marché d’un million de dollars, les 1,1 à 1,2 millions de dollars, a baissé de 2 à 3 %, mais certainement pas comme le milieu de gamme, les 2 à 5 millions de dollars. marché, cela a baissé de 7 à 8 %. Le point clé ici cependant, et vraiment là où je veux vous concentrer, c’est : ne vous inquiétez pas des taux d’intérêt, c’est temporaire.
Il viendra, il trouvera une place. Mais ensuite, il faut que cela se produise dans le monde entier; aux États-Unis et en Europe, tout le monde le dit et le fait ; ça va arriver.
Le vrai problème est crise du logement et le fait que nous n’avons pas de maisons de location dans tout le pays et, ce qui est vraiment intéressant, le ministre est sorti et a dit que nous allions avancer nos 100 subventions pour permettre aux gens d’acheter avec un acompte de 5 % afin que nous puissions obtenir le le marché du logement est à nouveau opérationnel parce que nous avons ouvert les frontières.
Ensuite, vous avez des employeurs qui disent que nous ne pouvons pas faire venir des gens parce que nous n’avons nulle part où les placer. On ne trouve même pas de logement. C’est le bordel. Mais comme je l’ai déjà dit, comme dans chaque crise, dans chaque gâchis, il y a une opportunité. Dans chaque crise, il y a une opportunité. Et la solution est à l’avant-plan.
Granny Flats à la rescousse.
J’ai demandé à 3 ou 4 de mes collaborateurs de m’envoyer cet article de presse, de m’envoyer un SMS et de dire, avez-vous dit cela ? Nous vous avons entendu dire cela un million de fois : Granny appartements pour le sauvetage. C’est le modèle du gardien. N’oubliez pas que nous ne construisons qu’environ 40 % à 50 % de la couverture de notre site, nous avons donc beaucoup de terrain et suffisamment d’espace pour les appartements de grand-mère : la multilocation est absolument l’avenir.
Qu’est-ce que je fais en ce moment ?
Je conçois 7 nouvelles maisons. Je construis 7 nouvelles maisons et je vais en acheter 4 autres. J’achète autant que je peux. Quand est-ce que j’achète ? J’achète dès que j’ai une capacité d’emprunt. C’est tout simplement ça. Et si vous regardez les graphiques, notre vacance locative est à l’échelle nationale inférieure à 1% en résidence. Mais ensuite, si vous regardez le pourcentage d’augmentation des loyers au cours des douze derniers mois, cela ne va pas s’arrêter.
Ainsi, les loyers à Brisbane ont augmenté de plus de 20 %. Cela ne va pas arrêter mon loyer à Pimpama, tout récemment une de mes maisons est passée de 480$ à 600$. La valeur locative réelle était de 630 $ et je leur ai accordé un rabais de 5 % car le même locataire y a séjourné.
C’est le jeu de balle aujourd’hui. J’obtiens autant que possible sur ce marché foncier, car ce que je vois n’est pas seulement l’opportunité d’obtenir des rendements croissants de la location en raison de la pénurie et de l’augmentation massive de la population que nous obtenons, mais aussi maintenant les gouvernements réalisant que nous avons toute cette terre – augmentons la densité. Et c’est la chanson que nous chantons depuis toujours en un jour.
Le logement est le plus grand atout du monde.
Je veux vous laisser avec ce dernier point. Et ce n’est pas seulement en Australie, le logement est le plus grand atout du monde. Et maintenant nous avons tous ces fonds de pension qui investissent maintenant leur argent dans le logement ; Blackstone et certaines grandes sociétés américaines fabriquent des maisons individuelles. Tout cela est vraiment intéressant, car les sociétés de retraite australiennes ont géré environ 3 000 milliards de dollars, et la majeure partie de leur argent est investie dans des actions américaines et étrangères. Parce que, c’est un fait que si vous avez acheté l’ASX 200, qui est la valeur de la bourse, en 2007, c’est à peu près la même chose qu’aujourd’hui.
Il n’y a littéralement eu aucune croissance du capital au cours des 15 à 16 dernières années. En termes réels absolus, ce serait comme si vous achetiez une maison pour 300 000 $ et qu’aujourd’hui elle vaut toujours 300 000 $. Donc, ce que je pense en fait, c’est qu’une grande partie de ces fonds vont entrer dans notre entreprise et cela va faire monter le marché ; il conduira la valeur de la propriété. Ne manquez pas.
Vos années de revenus
Vous savez, il se passe toujours beaucoup de choses à l’extérieur, mais le jeu principal est ce qui se passe à l’intérieur (dans votre cœur). Et ce qu’il y a à l’intérieur pour moi, c’est que j’ai un temps limité pour créer de la richesse. C’est mes années de gain.
Nous avons eu des centaines et des centaines de clients qui ont pris leur retraite en utilisant Custodian. Pas un seul client ne m’a dit, j’aimerais en faire moins.
Ils ont tous dit “tu sais quoi, j’aurais dû faire plus pendant que je pouvais” Fais ce que je fais. Si vous avez une capacité d’emprunt, achetez une propriété aujourd’hui, demain, le surlendemain, dès que vous le pouvez, car vous arriverez à un stade où vous n’aurez plus de capacité d’emprunt. Ensuite, le jeu est terminé pour vous en ce qui concerne
accumulation et ce que nous voyons est un moment incroyable.
Après la fermeture du monde pendant près de deux ans, nous avons maintenant une croissance démographique record, et cela se produira cette décennie. Nous avons l’offre de logements la plus faible, en fait, la plus grande crise du logement que nous ayons jamais vue. Et cette transformation de la densité de nos terres signifie que nous obtenons un double coup sur notre patrimoine.
Tirez le meilleur parti de tout cela.
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